Hay una pregunta que me hacen cada vez más seguido: “Carolina, ¿pero realmente se están vendiendo a esos valores?”
Y la verdad es que es una pregunta totalmente válida. Porque una cosa es el precio con el que una propiedad sale al mercado y otra muy distinta es el valor al que finalmente comprador y vendedor llegan a un acuerdo.
Me pasó hace poco con un propietario. Estábamos conversando sobre el valor de su departamento y me decía: “Pero yo vi uno parecido publicado a mucho más”. Y sí, seguramente era así. El tema es que estar publicado no significa necesariamente estar vendido.
Ahí es donde creo que está una de las claves del mercado actual: hay que mirar menos el precio de publicación y mucho más lo que realmente sucede cuando aparece un comprador.
Hoy, los departamentos usados en CABA se están cerrando en valores bastante estables. El promedio ronda los US$ 2.100 por m², con pequeñas diferencias según la ubicación, el estado, la antigüedad, la luminosidad y, por supuesto, la tipología.
Los monoambientes suelen defender un valor por metro cuadrado más alto, mientras que en los departamentos de 2 y 3 ambientes el precio por m² tiende a ser algo menor. Pero tampoco podemos tomar un número como una regla: cada propiedad tiene su propia historia.
Y esto es algo que trato de explicar mucho cuando me consultan por una tasación. Dos departamentos pueden tener exactamente la misma cantidad de metros y, sin embargo, tener valores muy diferentes.
¿Por qué? Porque no es lo mismo un departamento luminoso, bien ubicado, reciclado y listo para mudarse, que uno que necesita una inversión importante. Tampoco es lo mismo vender con urgencia que tener tiempo para esperar al comprador indicado.
Otro punto que veo mucho en las negociaciones es que todavía existe una diferencia entre lo que el propietario espera recibir y lo que el comprador está dispuesto a pagar. Esa brecha, sin embargo, hoy parece bastante más razonable que en otros momentos.
El mercado está negociando. Y cuando hay negociación, aparecen las oportunidades.
Para mí, este es un momento en el que tanto compradores como vendedores tienen que estar muy atentos. El propietario necesita salir al mercado con un valor realista, y el comprador tiene que entender que una buena propiedad, bien ubicada y correctamente valuada, sigue teniendo demanda.
Después de tantos años trabajando con propiedades, hay algo que aprendí: el precio correcto no es el que queremos ponerle a nuestra propiedad, sino el que el mercado está dispuesto a reconocer.
Y cuando ese número aparece, es cuando realmente empiezan las posibilidades de cerrar una operación.
¿Vos estás pensando en vender o comprar una propiedad en CABA? El primer paso es conocer cuál es hoy el verdadero valor de mercado de esa propiedad.
Carolina Bolajuzon
Bolajuzon Servicios Inmobiliarios