En los últimos dos años, el dólar se mantuvo en niveles similares, mientras que los costos de construcción en esa moneda fueron aumentando hasta alcanzar valores récord. Es una situación que desde Reporte Inmobiliario vienen señalando hace tiempo y que, por el momento, no parece que vaya a cambiar en el corto o mediano plazo.
Este aumento de los costos tuvo un impacto directo en los desarrolladores y constructores, que debieron trasladarlo a los precios de sus propiedades. Como resultado, en muchas zonas del AMBA, los departamentos a estrenar aumentaron más que los usados, especialmente durante el último año.
Por otro lado, el mercado de usados empezó a mostrar un comportamiento diferente, con precios que se mantienen más estables e incluso algunas bajas. Esto se puede observar en la evolución histórica de los departamentos usados en los principales barrios de la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires.
La diferencia entre ambos mercados es bastante clara: mientras que el precio de las propiedades nuevas está muy ligado al costo de construir, el valor de los usados depende en mayor medida de la oferta y la demanda. Esto genera que hoy muchas propiedades usadas resulten más atractivas en términos de precio y que a los departamentos a estrenar les cueste cada vez más competir.
Frente a este escenario, surge una pregunta que vale la pena hacerse: ¿hasta cuándo se van a mantener los costos de construcción en estos niveles medidos en dólares? Para responderla, primero habría que saber cómo va a evolucionar el dólar en relación con la inflación, algo que todavía genera mucha incertidumbre.
Por ahora, lo que se observa es que el usado ofrece oportunidades interesantes para quienes están buscando comprar, mientras que el producto a estrenar enfrenta mayores dificultades para generar demanda. Sin embargo, hay otro dato que llama la atención: a pesar de este contexto, la aprobación de planos continúa mostrando niveles importantes, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el resto del país, según las estadísticas del INDEC correspondientes a 246 municipios.
A esto se suma la cantidad de permisos de demolición otorgados en CABA, un indicador que permite anticipar posibles desarrollos y nuevas construcciones a futuro. Estos permisos también se encuentran en niveles elevados, lo que refleja que sigue habiendo movimiento y expectativas dentro del sector.
En definitiva, el mercado de propiedades a estrenar atraviesa un momento complejo, principalmente por el alto costo de construcción y la dificultad para competir con los precios del usado. Sin embargo, los indicadores vinculados con nuevos proyectos muestran que desarrolladores, inversores y constructores siguen apostando al futuro del sector.
La gran incógnita es cuándo estos proyectos se traducirán en una mayor demanda y qué pasará con los precios en los próximos meses. Mientras tanto, para quienes están pensando en comprar, comparar opciones y analizar tanto las propiedades nuevas como las usadas puede ser clave para encontrar una buena oportunidad.
Carolina Bolajuzon
Bolajuzon Servicios Inmobiliarios