El anuncio del Ministerio de Economía de destinar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) al fondeo de créditos hipotecarios representa una señal positiva para un mercado que recuperó actividad desde 2024, pero que durante 2026 comenzó a mostrar una desaceleración.
La medida apunta a uno de los principales problemas que enfrenta actualmente el crédito hipotecario: la dificultad de los bancos para financiar préstamos de largo plazo con depósitos que, en su mayoría, tienen vencimientos mucho más cortos.
El FGS no otorgará directamente los créditos ni asumirá el riesgo de los compradores. El mecanismo consiste en colocar depósitos a plazo fijo ajustados por UVA en los bancos, que luego deberán transformar esos recursos en nuevos préstamos hipotecarios.
¿Cómo funcionará?
Los $2 billones serán ofrecidos mediante licitaciones de hasta $200.000 millones. Los bancos podrán captar los fondos a uno o cinco años, con tasas mínimas de UVA + 2,50% y UVA + 4,50%, respectivamente.
A cambio, deberán destinarlos a créditos para primera vivienda, ya sea para compra, construcción, ampliación o refacción.
Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo de 150.000 UVA y, uno de los puntos más importantes, una tasa que no podrá superar el 7,50% + UVA.
Además, ningún banco podrá quedarse con más del 20% de cada licitación, lo que obliga a que exista competencia entre distintas entidades.
¿Cuánto puede impactar?
Tomando como referencia el ejemplo presentado por Economía, los $2 billones podrían permitir fondear alrededor de 16.500 créditos hipotecarios. Si el monto promedio de los préstamos fuera menor, la cifra podría acercarse a 17.000 o 18.000 operaciones.
Para dimensionarlo, durante 2025 se incorporaron aproximadamente 43.000 nuevos deudores hipotecarios. Es decir, el programa podría representar un volumen equivalente a cerca del 40% de las altas de aquel año.
Pero el impacto no dependerá solamente del dinero disponible. También será clave cuántos bancos participen, cuánto soliciten y a qué tasa terminen ofreciendo los créditos.
La tasa puede ser la verdadera clave
Uno de los aspectos más interesantes del programa es el límite de UVA + 7,50% para los créditos financiados con estos recursos.
Actualmente existen diferencias importantes entre las entidades, con líneas que parten de tasas cercanas al 7,5% y otras que se ubican alrededor del 9,5% o incluso más.
Una reducción de algunos puntos porcentuales no solamente implica una cuota más baja. También puede significar que más familias logren cumplir con el ingreso necesario para acceder al crédito.
En el ejemplo oficial, una vivienda de USD 106.667, financiada en un 75% a 25 años y con una tasa de UVA + 7%, tendría una cuota inicial cercana a $865.000, con un ingreso familiar requerido de aproximadamente $3,46 millones.
Por eso, si el nuevo fondeo consigue aumentar la competencia y acercar las tasas del mercado al 7% o 7,5%, el efecto podría sentirse directamente sobre la demanda inmobiliaria.
¿Qué propiedades podrían beneficiarse?
El programa apunta principalmente a hogares de ingresos medios que cuentan con cierto ahorro previo y necesitan financiar una parte importante del valor de la vivienda.
Por sus características, es esperable que tenga mayor impacto en propiedades de valores medios, especialmente departamentos usados de uno, dos y tres ambientes.
También puede generar movimiento en el segmento de construcción y refacción, que están contemplados dentro del programa.
De todos modos, el crédito hipotecario no resuelve por sí solo el problema del acceso a la vivienda. El comprador todavía necesita contar con un ahorro previo para cubrir la parte no financiada y los gastos de la operación, además de cumplir con los requisitos de ingresos.
Una señal positiva, pero con un desafío mayor
La utilización del FGS como fuente de fondeo es una herramienta interesante porque ayuda a reducir el descalce de plazos sin trasladar al Fondo el riesgo crediticio de los tomadores.
Sin embargo, un depósito a cinco años continúa siendo mucho más corto que una hipoteca de 20 o 30 años. Por eso, esta medida debería funcionar como un puente mientras se desarrollan fuentes de financiamiento de largo plazo más permanentes.
El verdadero desafío será lograr que esta iniciativa genere mayor competencia, tasas más accesibles y continuidad en el crédito hipotecario, incluso una vez agotados los fondos del programa.
Después de años de participación prácticamente marginal del crédito hipotecario en el mercado argentino, que comiencen a aparecer herramientas concretas para ampliar el financiamiento es, sin dudas, una buena noticia.
Ahora habrá que mirar los resultados: cuántos bancos participan, cuántos créditos se otorgan y, fundamentalmente, cuántas familias logran finalmente acceder a su vivienda.
Carolina Bolajuzon
Bolajuzon Servicios Inmobiliarios
