Últimamente, hablando con clientes, recorriendo propiedades y siguiendo las operaciones que vamos haciendo, siento que el mercado inmobiliario está atravesando un momento de bastante estabilidad. No estamos viendo grandes movimientos en los precios, pero sí noto que tanto compradores como vendedores están mucho más atentos y analizan cada operación con bastante cuidado.
Los datos de agosto en CABA muestran algo parecido: los departamentos usados se estuvieron cerrando alrededor de los US$ 2.150 por m², prácticamente en el mismo nivel que hace un año. En julio el valor había sido un poco menor, pero por ahora no veo motivos para hablar de un cambio importante de tendencia. Más bien, veo un mercado que sigue buscando su punto de equilibrio.
Y hay algo que me pasa muy seguido con los propietarios y que, para mí, refleja bastante bien lo que está pasando. Me muestran una publicación y me dicen: “Mirá, este departamento está publicado en este precio, entonces el mío debería valer parecido”. Y mi respuesta casi siempre es la misma: “Sí, pero… ¿sabemos si se vendió?”. Porque ahí está una de las grandes diferencias entre el precio que vemos en internet y el valor que realmente termina convalidando el mercado.
Una propiedad puede estar publicada durante meses a un determinado precio. Eso no significa necesariamente que ese sea su valor de mercado. El verdadero dato aparece cuando un comprador hace una propuesta, el propietario la acepta y finalmente se concreta la operación. En agosto, la diferencia entre los valores de publicación y los valores efectivos de cierre estuvo cerca del 5%, algo que muestra que la negociación sigue siendo una parte normal de cualquier operación.
También veo que los compradores hoy comparan muchísimo. Antes de hacer una oferta visitan varias propiedades, miran qué hay disponible y analizan si realmente vale la pena pagar determinado precio. Del otro lado, el propietario también tiene que entender que no alcanza con saber cuánto quiere recibir: hay que saber qué está dispuesto a pagar el mercado por esa propiedad en ese momento.
Y ahí es donde creo que nuestro trabajo tiene mucho valor. No se trata solamente de mirar cuánto vale el metro cuadrado. Hay que conocer la zona, el estado del departamento, la ubicación dentro del edificio, la luz, las expensas, si tiene balcón o cochera y, sobre todo, qué otras propiedades están compitiendo con la nuestra. Muchas veces dos departamentos con los mismos metros terminan teniendo valores muy diferentes.
Por eso me parece interesante mirar estos datos, pero siempre acompañándolos con lo que uno ve en el día a día. Los números nos dan una referencia general, pero después cada operación tiene su propia historia y cada cliente tiene una realidad diferente.
En definitiva, lo que estoy viendo hoy es un mercado bastante estable, con compradores que siguen buscando oportunidades y propietarios que, cuando entienden el valor real de su propiedad, están dispuestos a negociar. Y para mí esa es la clave: no mirar solamente el precio que alguien pide, sino tratar de entender a qué valor se están cerrando realmente las operaciones.
Porque al final, una propiedad vale lo que alguien está dispuesto a pagar por ella y lo que su propietario está dispuesto a aceptar. Y encontrar ese punto de encuentro es, justamente, donde empieza una buena operación inmobiliaria.
Carolina Bolajuzón
Bolajuzón Servicios Inmobiliarios